ua
ru

Як продати квартиру швидко та дорого?

Все про нерухомість

29.05.2020

Продати нерухомість зможе практично кожен. А от отримати від цього максимальну вигоду до снаги лише невеликій частині людей. Єдиного рецепту, який би гарантував вдалий продаж житла, на жаль, не існує. Але можна скласти алгоритм, як це робити правильно, орієнтуючись на максимізацію прибутку для продавця (власника). Тож типова послідовність кроків, які дозволять зменшити час та збільшити вартість при продажу нерухомості, виглядає так:

  1. Підготовка документів. Документи необхідно підготувати заздалегідь. Це дозволить суттєво зекономити час, коли процес продажу буде запущено. На даному етапі доцільно: узаконити перепланування (якщо таке мало місце), виписати мешканців і знайти для них нове місце прописки / реєстрації (слід пам’ятати, що виписати з квартири неповнолітню дитину – процес затяжний), погасити борги по комунальних послугах та кредитах, пов’язаних із житлом, тощо.
  2. Обрання способу продажу: самотужки чи із залученням професійного посередника (ріелтора). Жоден із способів не гарантує швидкого та максимально вигідного продажу, але присутність фахового ріелтора суттєво підвищить шанси. Правда, як власник, так і ріелтор повинні усвідомлювати, що для максимізації ефекту від співпраці вони зобов’язані виступати однією командою. Тому взаємини «власник-ріелтор» мають бути побудовані на довірі та щонайменше передбачати:
  • укладання ексклюзивного договору про співпрацю. Лише в цьому випадку ріелтор знатиме за що працює та зможе гарантовано поділитись комісійними з колегами по цеху, які приведуть клієнта-покупця. Тобто ексклюзивний договір є своєрідним акселератором формування найбільшого попиту, який, у свою чергу, збільшує ймовірність продажу нерухомості за високою ринковою ціною. Одночасна ж співпраця з кількома ріелторами може призвести до конкуренції між ними, і як наслідок, нерухомість буде продана, але за невисоку ціну;
  • розуміння власником вартості послуг ріелтора. Вартість послуг дійсно професійного ріелтора коливається в діапазоні середньоринкової і вище. Причина проста: такі ріелтори працюють з меншою кількістю об’єктів, але намагаються продати їх якомога швидше та дорожче, щоб отримати високі комісійні. Проте це не означає, що ріелтор, який встановив найбільшу комісію за свою роботу, є справді професіоналом;
  • врахування рекомендацій ріелтора. Прислуховуватись до порад ріелтора не просто доцільно, а необхідно. Ріелтор – це фахівець на ринку нерухомості, що володіє інформацією, про яку пересічній людині мало відомо. Це не означає, що власник не може висловлювати своїх побажань. Може. І повинен. Але слід врахувати при цьому думку експерта (ріелтора) і коригувати початкові бажання, бо ігнорування підказок фахівця затягуватиме процес продажу;
  • делегування ріелтору повноважень із ведення переговорів. По-перше, ріелтор – професіонал, тому краще знає як правильно спілкуватися з покупцями, а по-друге, це зекономить час і нерви власнику та захистить зону його морального комфорту. До речі, в сегментах нерухомості класу бізнес та еліт власники навіть довіряють ріелторам здійснювати показ житла без своєї присутності.
  1. Формування ціни. Напевно один із найбільш визначальних кроків щодо строків та вартості продажу. Ціна повинна бути реалістичною і відповідати сучасній кон’юнктурі ринку. Якщо цінові очікування завищені – марнується час на усвідомлення реальної вартості житла та зниження ціни до прийнятної ринком. Якщо ж нерухомість недооцінена – продаж відбудеться швидко, але буде втрачено частину прибутку. Сформувати ціну житла можна наступним чином: проаналізувати аналоги продажів за останній час, вивчити ціну пропозиції на подібні об’єкти на ринку на даний момент, порадитись із професіоналами (ріелторами, компаніями, що займаються нерухомістю) і лише після цього встановити свою.
  2. Передпродажна підготовка (хоум-стейджинг). Практикою доведено, що внесення навіть незначних коректив у об’єкт нерухомості дозволяє підвищити його вартість та сприятливо впливає на розширення потенційного попиту. Ключовим моментом тут виступає «ціна питання», тобто чи вартують зусилля, які потрібно прикласти, додатковій цінності, яку отримаємо в результаті. Бо в деяких випадках може бути достатньо звичайного прибирання в квартирі, а в інших – навіть косметичний ремонт не зможе вплинути на зростання вартості житла. Звичайно, краще залучити професіоналів, які не лише допоможуть порадами, але й зможуть провести хоум-стейджинг.
  3. Реклама. Швидкість продажу значною мірою залежить від просування пропозиції на ринку. А що може бути кращим інструментом для цього, ніж добре продумана реклама. Варіанти рекламування бувають різні: від безкоштовних оголошень на стовпах та в Інтернеті до банерів на фасадах будинку чи білбордах. Все залежить від виділеного бюджету. Наприклад, при продажу дорогої нерухомості бізнес- та еліт-класу не зайвим буде платне просування оголошення в топи в мережі Інтернет. Вагомим бонусом є також розміщення в оголошеннях професійно зроблених якісних фотографій чи відео-оглядів виставленого на продаж житла. До речі, солідні ріелтори та компанії у сфері нерухомості не лише знають де і як найкраще рекламувати об’єкт, а й викладають професійно оформлене оголошення на власних сайтах.
  4. Торг. Це, напевно, невід’ємна частина будь-якої операції купівлі-продажу на ринку нерухомості. Але й тут потрібно все робити правильно: у жодному випадку не торгуватися по телефону з покупцями, які ще не бачили об’єкта наживо; запитувати про зустрічну пропозицію ціни (це дозволить краще орієнтуватися, за скільки реально можна продати житло); не закладати в ціну надто великий простір для торгу, бо висока ціна може відразу злякати потенційного покупця, і в результаті він навіть не спробує торгуватися. Найкраще, коли торг проводять професійні ріелтори, оскільки вони з високою ймовірністю зможуть досягти взаємовигоди для обох сторін угоди.

А тепер доречно порахувати свій час, зусилля і кошти, які потрібно витратити на продаж житла самостійно, порівняти їх із вартістю послуг професійного ріелтора, скорегованою на додаткову цінність, яку він може забезпечити під час продажу нерухомості, та зробити свій вибір.